國家稅務總局煙臺市稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告
云南百滇稅務師事務所有限公司 2020-12-25
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國家稅務總局煙臺市稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告
根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則、《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）、《山東省地方稅務局關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》 （山東省地方稅務局公告2017年第5號發(fā)布， 國家稅務總局山東省稅務局公告2018年第2號修改）等相關規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將土地增值稅預征率和核定征收率有關問題公告如下：
一、土地增值稅預征率
房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型，工程項目竣工結算后，及時進行清算，多退少補。具體預征率如下：
（一）長島縣地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
（三）納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。
二、土地增值稅預征計算方法
（一）房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，按照以下方法確定土地增值稅預征計征依據：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
（二）房地產開發(fā)企業(yè)采取全款方式銷售或先開具發(fā)票的，土地增值稅預征的計征依據為不含增值稅收入。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
三、土地增值稅核定征收率
對符合核定征收條件的，原則上其土地增值稅核定征收率明確如下：
（一）銷售房地產開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產的核定征收率不低于5%；
（二）轉讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。
具體土地增值稅核定征收率由主管稅務機關根據實際情況測算稅額后確定。
本公告自2019年1月1日起執(zhí)行?！?煙臺市地方稅務局關于公布我市土地增值稅核定征收率的公告》 （2017年第1號）同時廢止。
特此公告。
國家稅務總局煙臺市稅務局
2018年12月7日
《國家稅務總局煙臺市稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告》的解讀
發(fā)布時間：2018-12-10 來源：煙臺市稅務局
. 一、發(fā)布《國家稅務總局煙臺市稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告》公告的背景
《山東省地方稅務局關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告》 （山東省地方稅務局公告2017年第5號發(fā)布， 國家稅務總局山東省稅務局公告2018年第2號修改，以下簡稱《辦法》）對房地產開發(fā)項目土地增值稅預征和清算分類方法有所調整，而我市土地增值稅預征率由各縣市區(qū)稅務局自行確定，尚未在全市范圍內統(tǒng)一規(guī)范。同時經調研落實，《煙臺市地方稅務局關于公布我市土地增值稅核定征收率有關問題的公告》（2017年第1號）已不適應我市房地產市場實際情況需要。根據《辦法》的授權，結合我市實際，我們決定發(fā)布《國家稅務總局煙臺市稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告》（以下簡稱《公告》），對我市土地增值稅預征率和核定征收率統(tǒng)一進行明確。
二、《公告》對預征率是如何規(guī)定的
根據《辦法》第十四條“各市稅務局應當按照普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型，科學合理地確定預征率進行預征，并按規(guī)定進行清算”的要求，為保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，統(tǒng)一規(guī)范全市房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率如下：
（一）長島縣地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產預征率為3% 。
（三）納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管地稅機關登記或備案。
三、土地增值稅預征的計稅依據如何確定
按照《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）的規(guī)定，《辦法》第十二條對營改增后土地增值稅應稅收入進行了明確，即適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額?！掇k法》第十三條對營改增后土地增值稅預征計稅依據進行了明確，即房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，土地增值稅預征的計征依據為：
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
考慮到實際工作中存在房地產企業(yè)全款銷售和提前開具發(fā)票的情況，根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》關于納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定，我們明確全款銷售和先開具發(fā)票的情況下土地增值稅預征的計征依據為不含增值稅收入。
四、土地增值稅的核定征收是怎么規(guī)定的
根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）“核定征收率原則上不低于5%”的要求,結合近年來我市房地產價格增長較快的實際情況，兼顧各縣市區(qū)房地產市場發(fā)展水平，對我市銷售房地產開發(fā)項目或轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率進行適度調整，分類型確定核定征收率不低于5% 。
《辦法》只規(guī)定了開發(fā)項目清算可以核定征收的情形，但實際工作中除了房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產項目外，舊房轉讓也涉及到土地增值稅核定征收的情形，依據財稅〔2006〕21號文件規(guī)定,對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，應告知納稅人實行核定征收，具體核定征收率由主管稅務機關進行核定。
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