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發(fā)布時間：2020年02月13日  來源：國家稅務總局福建省稅務局
 

摘自《國家稅務總局福建省稅務局2020年1月12366咨詢熱點難點問題集》
 

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對售出前已使用的房產(chǎn)是否需要征收房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定：“一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。”

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對售出前已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

 

2.企業(yè)新購進的不動產(chǎn)在裝修中尚未使用，應從什么時候開始繳納房產(chǎn)稅？如何計算原值？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定：“二、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題

(一)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”

另根據(jù)《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定：“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。”

因此，新購進的房屋自房屋交付之日起計征房產(chǎn)稅。符合上述文件規(guī)定的不可隨意移動的附屬設備和配套設施的改造費用，需要計入房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。納稅人在裝修期間可先以買價確定原值，裝修完成后根據(jù)改造情況計算出新的原值并繳納房產(chǎn)稅。

 

3.出租沒有產(chǎn)權的違章建筑，應由出租方還是承租方繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。”

另根據(jù)《國家稅務總局關于房屋產(chǎn)權未確定如何征收房產(chǎn)稅問題的批復》（國稅函〔1998〕426號）規(guī)定：“……房產(chǎn)稅原則上應由房屋的產(chǎn)權所有人繳納，對于房屋開發(fā)公司售出的房屋，不再在其會計賬簿中記載及核算，而購買該房屋的單位未取得產(chǎn)權的，可暫按《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條‘產(chǎn)權未確定，由使用人繳納房產(chǎn)稅’的規(guī)定，確定房產(chǎn)稅的納稅人。”

因此，出租沒有產(chǎn)權的違章建筑且實際獲取收益的，應由使用人即承租方繳納房產(chǎn)稅。

 

4.農(nóng)貿(mào)市場出租賣菜的場地，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實行農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2019〕12號）規(guī)定：“一、自2019年1月1日至2021年12月31日，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場（包括自有和承租，下同）專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”

因此，農(nóng)貿(mào)市場出租賣菜的場地暫免征收房產(chǎn)稅。

 

5.納稅人購買房屋時繳納的契稅，是否需要計入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定：“一、關于房產(chǎn)原值如何確定的問題

對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。”

因此，納稅人需要按國家有關會計制度規(guī)定，將繳交的契稅計入房屋原值繳納房產(chǎn)稅。

 

6.納稅人交給政府的城市基礎設施配套費是否應計入房產(chǎn)原值，繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定：“一、對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”

因此，納稅人需要按國家有關會計制度規(guī)定，將交給政府的城市基礎設施配套費計入房屋原值繳納房產(chǎn)稅。

 

7.企業(yè)以房產(chǎn)投資入股辦學，是否可以免征房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于教育稅收政策的通知》（財稅〔2004〕39號）規(guī)定：“二、關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅

對國家撥付事業(yè)經(jīng)費和企業(yè)辦的各類學校、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；……”

因此，企業(yè)以房產(chǎn)投資入股后，房產(chǎn)的所有權發(fā)生了轉(zhuǎn)移。學校自有自用的房產(chǎn)可以免征房產(chǎn)稅。

 

8.企業(yè)的房產(chǎn)被法院凍結(jié)，是否需要繼續(xù)繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權所有人繳納。產(chǎn)權屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

前款列舉的產(chǎn)權所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。”

另根據(jù)《財政部　國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）規(guī)定：“三、關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止時間的問題

納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。”

因此，企業(yè)房產(chǎn)被法院凍結(jié)，但所有權并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，企業(yè)仍需按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

 

9.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，已享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的，計征房產(chǎn)稅時是否還可以扣減增值稅額？

答：根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規(guī)定：“五、免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。”

因此，小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，已享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策的，計征房產(chǎn)稅時不可以扣減增值稅額。

 

10.從價計征房產(chǎn)稅時，為取得房產(chǎn)所支付的稅款是否計入房產(chǎn)原值？

答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》(財稅〔2008〕152號)規(guī)定：“一、關于房產(chǎn)原值如何確定的問題

對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。”

另根據(jù)《企業(yè)會計制度》（財會〔2000〕25號）第二十七條規(guī)定：“固定資產(chǎn)在取得時，應按取得時的成本入賬。取得時的成本包括買價、進口關稅、運輸和保險等相關費用，以及為使固定資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所必要的支出。固定資產(chǎn)取得時的成本應當根據(jù)具體情況分別確定：

（一）購置的不需要經(jīng)過建造過程即可使用的固定資產(chǎn)，按實際支付的買價、包裝費、運輸費、安裝成本、交納的有關稅金等，作為入賬價值。”

因此，從價計征房產(chǎn)稅時，為取得房產(chǎn)所支付的稅款應計入房產(chǎn)原值。

 

11.納稅人在承租的土地上自建了不動產(chǎn)，從價計征房產(chǎn)稅時，房產(chǎn)原值是否包含土地租金？

答：根據(jù)《財政部　國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）規(guī)定：“三、關于將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。”

因此，納稅人承租土地未取得土地使用權，房產(chǎn)原值不包含土地租金。

 

12.國有企業(yè)取得非財政部門撥付的事業(yè)經(jīng)費用于自建自用房產(chǎn)，是否需要繳納房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）第五條規(guī)定：“下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅

一、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。”

因此，國有企業(yè)自建自用房產(chǎn)不屬于上述文件規(guī)定免征范圍，需要繳納房產(chǎn)稅。

 

13.企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營困難導致停產(chǎn)，是否可以減征土地使用稅和房產(chǎn)稅？

答：根據(jù)《國家稅務總局福建省稅務局關于城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅困難減免稅有關事項的公告》（國家稅務總局福建省稅務局公告2018年第22號）規(guī)定：“根據(jù)《國家稅務總局關于下放城鎮(zhèn)土地使用稅困難減免稅審批權限有關事項的公告》（國家稅務總局公告2014年第1號）、《福建省房產(chǎn)稅實施細則》（閩政〔1986〕93號）等有關規(guī)定，現(xiàn)將我省城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅困難減免稅有關事項公告如下：

一、納稅人符合下列情形之一的，可提出困難減免稅申請：

……

（四）停產(chǎn)停業(yè)一年以上，申請困難減免稅所屬年度的貨幣資金在扣除應付職工工資、社會保險費后，不足以繳納稅款的；

對從事國家限制或不鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)以及財政部、國家稅務總局規(guī)定不得減免的其他情形，不屬于本公告規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅困難減免稅范圍。”

因此，企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營困難導致停產(chǎn)，符合上述文件規(guī)定條件的，可以減征土地使用稅和房產(chǎn)稅。